ルーターを使ったことが無いのでなんともいえないけど、
マンションの回線では、宅外にルーターがあって、ポートが開放できない場合があるよ。
理由は多分、一つの回線で、全部屋に割り当てるためだと思われ。
http://ratan.dyndns.info/help/winny.html
もしこれなら、マンション側でポートを開放するのは、
無理だと思ったほうがいいんじゃないか。

Bフレッツ側をサーバー側にして、接続を試みてもだめなら、
自分じゃもうわかんない。